Kiracıların kira sözleşmesi sona ermeden taşınmazı boşaltması, uygulamada kiraya verenler ile kiracılar arasında sıkça uyuşmazlığa neden olmaktadır. Özellikle bir yıllık kira sözleşmesinin henüz birkaç ayı dolmuşken evden çıkan kiracının kalan kira bedellerinden sorumlu olup olmayacağı, en çok merak edilen hukuki konular arasındadır.

Peki, kiracı kira sözleşmesi bitmeden evden çıkabilir mi? Ev sahibi kalan bütün ayların kirasını isteyebilir mi? Kiracı anahtarı teslim ettiğinde kira ödeme yükümlülüğü sona erer mi?

Kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı boşaltması, kalan bütün kira bedellerini otomatik olarak ödemek zorunda olduğu anlamına gelmez. Ancak taşınmazın erken tahliye edilmesi, kiracının kira sözleşmesinden doğan sorumluluğunu da her durumda derhâl sona erdirmez.

Bu konunun temel hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesidir.

Kiracı Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkabilir mi?

Kiracı, kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin sona ermesini beklemeden taşınmazı fiilen boşaltabilir. Ancak taşınmazın boşaltılması ile kira sözleşmesinden kaynaklanan bütün borçların sona ermesi aynı anlama gelmez.

Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi, kiralananın sözleşme süresine veya fesih dönemine uyulmaksızın geri verilmesi hâlinde kiracının sorumluluğunu düzenlemektedir.

Bu hükme göre kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder.

Dolayısıyla kiracı, sözleşmenin bitiminden önce taşınmazı boşalttığında, kiraya verenin uğradığı zarardan kanunun belirlediği sınırlar içerisinde sorumlu olabilir.

Ancak tarafların karşılıklı anlaşarak kira sözleşmesini sona erdirmesi veya kiracının kanundan kaynaklanan haklı bir fesih sebebinin bulunması durumunda farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabilir.

Kiracı Erken Çıkarsa Kalan Tüm Kiraları Ödemek Zorunda mı?

Uygulamada kiraya verenler, kira sözleşmesinin belirli süreli olmasından hareketle kiracıdan sözleşmenin kalan bütün aylarına ilişkin kira bedellerini talep edebilmektedir.

Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi uyarınca kiracının sorumluluğu, kural olarak sözleşmenin kalan süresinin tamamı değil, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süredir.

Örneğin bir yıllık kira sözleşmesinin dördüncü ayında taşınmazı tahliye eden kiracıdan, sırf sözleşmede sekiz ay kalmış olması nedeniyle sekiz aylık kira bedelinin tamamı otomatik olarak talep edilemez.

Bu durumda taşınmazın konumu, özellikleri, kira bedeli, piyasa koşulları ve yeniden kiraya verilebilme imkânları değerlendirilerek makul süre belirlenmelidir.

Kiraya verenin talep edebileceği bedel de somut olayın koşulları çerçevesinde hesaplanır.

Erken Tahliyede Makul Süre Tazminatı Nedir?

Erken tahliye nedeniyle talep edilen makul süre kira bedeli, kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı iade etmesi sonucunda kiraya verenin uğrayabileceği kira geliri kaybıyla ilgilidir.

Burada amaç, kiraya verenin erken tahliye nedeniyle uğradığı zararın giderilmesidir. Kiraya verene sözleşmenin kalan süresi boyunca hiçbir zarar hesabı yapılmadan kira bedeli tahsil etme hakkı tanınması değildir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi kapsamında kiracının sorumluluğu, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre esas alınarak belirlenir.

Makul Süre Nasıl Belirlenir?

Makul süre her taşınmaz için aynı değildir. Taşınmazın niteliği ve bulunduğu bölgedeki kiralama koşulları dikkate alınır.

Bu değerlendirmede özellikle aşağıdaki hususlar önem taşır:

  • Taşınmazın konumu ve bulunduğu bölgedeki kiralık taşınmaz talebi.
  • Taşınmazın konut veya işyeri niteliğinde olması.
  • Taşınmazın büyüklüğü, fiziksel durumu ve kullanım özellikleri.
  • Mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygunluğu.
  • Benzer taşınmazların ortalama kiralanma süreleri.
  • Kiraya verenin yeniden kiralama amacıyla gerçekleştirdiği işlemler.

Uyuşmazlığın mahkemeye taşınması hâlinde makul sürenin belirlenmesi için bilirkişi incelemesine başvurulabilir.

Kanunda makul sürenin mutlaka bir ay, iki ay veya üç ay olacağına ilişkin sabit bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle her erken tahliye uyuşmazlığında üç aylık kira bedelinin talep edilebileceği yönündeki değerlendirme hukuken doğru değildir.

Yargıtay'a Göre Erken Tahliyede Kiracının Sorumluluğu

Yargıtay kararlarında, kiracının erken tahliye nedeniyle sorumluluğu değerlendirilirken anahtarın teslim edildiği tarih ile taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre arasında ayrım yapılmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2023/2841 E., 2024/1036 K. sayılı kararında, haklı neden olmaksızın sözleşmeyi süresinden önce sona erdiren kiracının, anahtarın teslimine kadar kira bedelinden; teslimden sonra ise taşınmazın aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin bedelden sorumlu olduğu vurgulanmıştır.

Kararda ayrıca kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verme konusunda gerekli çabayı göstermesi ve zararın artmasını önlemesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu yaklaşım doğrultusunda kiracının erken tahliyeden kaynaklanan sorumluluğu belirlenirken yalnızca sözleşmenin kalan süresine bakılması yeterli değildir.

Kiracı Anahtarı Teslim Etmezse Kira Borcu Devam Eder mi?

Erken tahliye uyuşmazlıklarında en önemli konulardan biri, taşınmazın fiilen boşaltılması ile anahtarın kiraya verene teslim edilmesi arasındaki farktır.

Kiracının taşınmazı boşaltması, tek başına kiralananın hukuken iade edildiğini göstermeye yeterli değildir. Kiralananın geri verilmesi için anahtarın da kiraya verene usulüne uygun şekilde teslim edilmesi gerekir.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/7203 E., 2019/3565 K. sayılı kararında, taşınmazın fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığı, anahtarın tesliminin de gerektiği ve taraflar arasında uyuşmazlık bulunması hâlinde tahliye ile anahtar teslimini ispat yükünün kiracıya ait olduğu kabul edilmiştir.

Bu nedenle kiracının taşınmazdan ayrıldığı tarih ile anahtarın teslim edildiği tarih farklıysa kira bedeline ilişkin sorumluluk bu tarihler dikkate alınarak değerlendirilir.

Anahtar Teslimi Nasıl İspatlanır?

Kiracının ileride kira borcuyla karşılaşmaması için anahtar teslimini ispatlayabilecek şekilde hareket etmesi önemlidir.

Özellikle kiraya veren ile birlikte düzenlenecek yazılı bir anahtar teslim tutanağı, taşınmazın hangi tarihte geri verildiğinin ispatı açısından önemli bir delildir.

Kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçınması durumunda ise noter aracılığıyla bildirim yapılması ve gerektiğinde usulüne uygun tevdi yoluna başvurulması değerlendirilebilir.

Ancak anahtarın yalnızca notere bırakılması ile kiraya verene teslim edildiğinin hukuken gerçekleştiği tarih her durumda aynı olmayabilir. Bu nedenle yapılan işlemin kiraya verene bildirilmesi ve teslimin usulüne uygun şekilde tamamlanması önem taşır.

Ev Sahibi Anahtarı Teslim Almazsa Ne Olur?

Kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçınması, kiracının taşınmazı iade etme yükümlülüğünü yerine getirmesini güçleştirebilir.

Ancak kiraya verenin anahtarı kabul etmemesi, kiracının hiçbir işlem yapmadan taşınmazı terk etmesini güvenli hâle getirmez.

Bu durumda kiracının taşınmazı tahliyeye hazır hâle getirdiğini, anahtar teslimini teklif ettiğini ve kiraya verenin kabulden kaçındığını ispatlayabilecek işlemler yapması gerekir.

Somut olayın özelliklerine göre noter ihtarnamesi, tevdi mahalli tayini ve diğer hukuki yollar gündeme gelebilir.

Anahtar tesliminin ispatlanamaması, kiracının taşınmazı fiilen boşaltmış olmasına rağmen kira bedeliyle ilgili sorumluluğunun devam etmesine neden olabilir.

Ev Sahibi Evi Yeniden Kiraya Verirse Eski Kiracı Kira Ödemeye Devam Eder mi?

Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya vermesi, erken tahliye nedeniyle talep edilebilecek bedelin belirlenmesinde önemli bir etkendir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi uyarınca kiraya veren, taşınmazı başka şekilde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Bu nedenle taşınmazın yeni bir kiracıya kiraya verilmesiyle aynı dönem için önceki kiracıdan ayrıca kira geliri elde edilmesi sonucunu doğuracak talepler kural olarak kabul edilemez.

Örneğin kiracı taşınmazı 1 Mart tarihinde usulüne uygun şekilde teslim etmiş ve kiraya veren taşınmazı 1 Nisan tarihinde yeni bir kiracıya kiralamışsa, önceki kiracıdan yeni kiracının kullanım dönemine ilişkin aynı kira kaybının ayrıca talep edilmesi mümkün değildir.

Ancak anahtar teslimine kadar doğmuş borçlar, erken tahliye nedeniyle oluşan zarar ve diğer sözleşmesel yükümlülükler somut olayın koşullarına göre ayrıca değerlendirilir.

Kiracı Yerine Yeni Bir Kiracı Bulursa Kira Borcu Sona Erer mi?

Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi, erken tahliye eden kiracıya önemli bir imkân tanımaktadır.

Buna göre kiracı, makul sürenin sona ermesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Ancak bunun için yalnızca herhangi bir kişiyi önermek yeterli değildir.

Önerilen yeni kiracının:

  • Ödeme gücüne sahip olması,
  • Kira ilişkisini devralmaya hazır bulunması,
  • Kiraya veren açısından kabul edilmesi makul bir kişi olması

gerekir.

Kiraya verenin haklı ve objektif nedenlere dayanan itirazları ile hiçbir makul gerekçe olmaksızın yeni kiracıyı reddetmesi aynı hukuki sonuçları doğurmaz.

Kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek nitelikte bir kiracının bulunması, TBK m. 325 kapsamında önceki kiracının sorumluluğunu sona erdirebilir.

Ev Sahibi Evi Yeniden Kiraya Vermek İçin Çaba Göstermek Zorunda mı?

Kiraya verenin erken tahliye nedeniyle zararının artmasını önlemek için makul çabayı göstermesi gerekir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi ile genel tazminat hukuku ilkeleri birlikte değerlendirildiğinde kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verme imkânlarını tamamen göz ardı ederek zararın artmasına neden olması korunmaz.

Örneğin taşınmazın yeniden kiraya verilmesini hiçbir haklı neden olmadan geciktirmek veya piyasa koşullarına uygun kiracı adaylarını makul gerekçe olmaksızın reddetmek, talep edilebilecek bedelin belirlenmesinde önem taşıyabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2023/2841 E., 2024/1036 K. sayılı kararında da kiraya verenin yeniden kiralama konusunda gayret göstermesi ve zararın artmasını önlemesi gerektiği ifade edilmiştir.

Dolayısıyla erken tahliye nedeniyle doğan sorumluluk değerlendirilirken hem kiracının sözleşmeye aykırı davranışı hem de kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğü dikkate alınmalıdır.

Kiracı Erken Çıkarsa Depozito İade Edilir mi?

Kiracının kira sözleşmesi sona ermeden taşınmazı boşaltması, güvence bedelinin yani depozitonun her durumda kiraya verende kalacağı anlamına gelmez.

Depozitonun hukuki niteliği, Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesinde düzenlenmektedir.

Kiraya verenin ödenmemiş kira bedeli, erken tahliye nedeniyle doğmuş ve hukuken talep edilebilir alacağı veya kiralanandaki zararlar gibi talepleri bulunabilir.

Ancak kiraya verenin herhangi bir alacağı bulunmaksızın depozitoya yalnızca kiracı erken ayrıldığı için el koyması hukuken doğru değildir.

Güvence bedelinin iadesi ve varsa alacaklara mahsup edilmesi, sözleşmenin hükümleri, kanuni düzenlemeler ve somut olayın özellikleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 342'de öngörülen güvence bedelinin bankaya yatırılması ve iadesine ilişkin özel usul de ayrıca dikkate alınmalıdır.

Kira Sözleşmesinde Erken Çıkış Cezası Varsa Kiracı Ödemek Zorunda mı?

Bazı kira sözleşmelerinde kiracının sözleşme süresinden önce taşınmazı boşaltması durumunda kalan bütün kiraları ödeyeceği veya belirli miktarda cezai şart ödemekle yükümlü olacağı düzenlenmektedir.

Ancak bu tür sözleşme hükümlerinin geçerliliği ayrıca incelenmelidir.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka ödeme yükümlülükleri getirilmesine ilişkin sınırlamalar bulunmaktadır.

Bu nedenle kiracının erken tahliyesi hâlinde koşulsuz olarak cezai şart ödemesini öngören hükümler, emredici kanun hükümleri karşısında geçersiz olabilir.

Kira sözleşmesinde erken çıkış cezasının yazılı olması, bu bedelin her durumda hukuken talep edilebileceği anlamına gelmez.

Bununla birlikte kira sözleşmesinin niteliği, ilgili hükmün içeriği ve uygulanacak özel düzenlemeler birlikte değerlendirilmelidir.

Kiracı Erken Tahliye Nedeniyle Haklı Fesih Hakkına Sahipse Ne Olur?

Kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı boşaltması her zaman haksız erken tahliye niteliğinde değildir.

Türk Borçlar Kanunu'nda kiracıya belirli koşullarda sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanıyan düzenlemeler bulunmaktadır.

Örneğin kiralananın kullanımını önemli ölçüde etkileyen ayıplar veya sözleşmenin devamını çekilmez hâle getiren olağanüstü koşullar, ilgili kanuni şartların bulunması hâlinde fesih hakkı doğurabilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesi uyarınca önemli sebeplerin varlığı hâlinde olağanüstü fesih imkânı da gündeme gelebilir.

Ancak kiracının yalnızca taşınmazdan memnun olmaması, başka bir eve taşınmak istemesi veya kişisel tercihlerini değiştirmesi, her durumda kanuni haklı fesih sebebi oluşturmaz.

Bu nedenle erken tahliyenin hukuki sonuçları değerlendirilirken öncelikle kiracının geçerli bir fesih hakkına dayanıp dayanmadığı belirlenmelidir.

Erken Tahliye Nedeniyle Kira Alacağı Nasıl Talep Edilir?

Kiraya veren, erken tahliye nedeniyle ödenmemiş kira bedelleri veya makul süreye ilişkin alacaklarının bulunduğunu düşünüyorsa hukuki yollara başvurabilir.

Somut olayın özelliklerine göre icra takibi başlatılması veya Sulh Hukuk Mahkemesinde alacak davası açılması gündeme gelebilir.

Ancak talep edilen bedelin hukuki niteliği, anahtar teslim tarihi, taşınmazın yeniden kiraya verilebilme süresi ve yapılan ödemeler doğru şekilde değerlendirilmelidir.

Erken tahliye nedeniyle açılacak kira ilişkisinden kaynaklanan alacak davalarında, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi kapsamında kural olarak dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir.

Bu nedenle dava açılmadan önce uyuşmazlığın dava şartı arabuluculuk kapsamında bulunup bulunmadığının incelenmesi önem taşır.

Kiracı Evi Erken Boşaltırken Nelere Dikkat Etmelidir?

Kiracının sözleşme süresi sona ermeden taşınmazı boşaltması durumunda ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi için bazı hususlara dikkat edilmesi gerekir.

  • Erken tahliye iradesinin mümkünse yazılı olarak kiraya verene bildirilmesi.
  • Taşınmazın boşaltılması ve anahtarın teslim edilmesi sırasında yazılı tutanak düzenlenmesi.
  • Kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçınması hâlinde hukuki teslim yollarına başvurulması.
  • Taşınmazın teslim anındaki durumunun fotoğraf ve diğer delillerle kayıt altına alınması.
  • Varsa yeni kiracı adaylarının kiraya verene yazılı olarak bildirilmesi.
  • Depozito, ödenmemiş kira bedelleri ve diğer hesapların yazılı şekilde netleştirilmesi.

Özellikle anahtar teslim tarihinin ispatlanması, kiracının hangi tarihe kadar kira bedelinden sorumlu olacağının belirlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Sonuç: Kiracı Erken Çıkarsa Ev Sahibinin ve Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiracının kira sözleşmesi sona ermeden taşınmazı boşaltması, hem kiraya veren hem de kiracı açısından önemli hukuki sonuçlar doğurabilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi uyarınca kiracı, haklı bir neden olmaksızın taşınmazı erken iade ettiğinde, kural olarak taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin sorumluluk taşıyabilir.

Ancak bu sorumluluk, sözleşmenin kalan bütün aylarına ilişkin kira bedellerinin koşulsuz olarak talep edilebileceği anlamına gelmez.

Kiralananın teslim tarihi, anahtar tesliminin ispatı, makul sürenin belirlenmesi, yeni kiracı bulunması ve kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğü uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Erken tahliye uyuşmazlıklarında en önemli husus, kiracının kira borcunun hangi tarihe kadar devam ettiğinin ve kiraya verenin gerçekten talep edebileceği alacak miktarının doğru belirlenmesidir.

Merve Katırcı Hukuk ve Danışmanlık olarak İzmir'de kira hukuku kapsamında kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, erken tahliye nedeniyle kira alacaklarının tahsili, depozito uyuşmazlıkları, icra takipleri ve kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup her uyuşmazlığın somut koşulları çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir.