Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiracının imzaladığı tahliye taahhütnamesine rağmen taşınmazı boşaltmamasıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanılan tahliye taahhütnameleri, kiraya veren açısından önemli bir hukuki güvence oluştururken kiracılar açısından da ciddi sonuçlar doğurabilmektedir.

Peki, tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı mutlaka evden çıkmak zorunda mıdır? Ev sahibi, elindeki tahliye taahhütnamesiyle doğrudan icra takibi başlatabilir mi? Kiracı tahliye emrine itiraz ederse ne olur? Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Tahliye taahhütnamesinin bulunması, tek başına kiracının derhâl tahliye edilebileceği anlamına gelmez. Belgenin kanuni geçerlilik şartlarını taşıması, tahliye hakkının süresinde kullanılması ve gerektiğinde icra takibi veya dava yoluna başvurulması gerekir.

Bu yazımızda tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliğini, geçerlilik şartlarını, beyaza imzanın sonuçlarını, Örnek No: 14 tahliye takibini, kiracının itiraz haklarını, görevli ve yetkili mahkemeleri ve kanuni süreleri Türk Borçlar Kanunu, İcra ve İflas Kanunu ve Yargıtay uygulamaları çerçevesinde ele alıyoruz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralamış olduğu taşınmazı belirli bir tarihte boşaltarak kiraya verene teslim edeceğini yazılı olarak üstlendiği hukuki belgedir.

Tahliye taahhütnamesinin temel yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesidir.

Bu düzenlemeye göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen yükümlülüğünü yerine getirmezse kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icra takibine başvurarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanılması hâlinde kiraya verenin ayrıca konut ihtiyacını, kira bedelinin ödenmediğini veya kiracının sözleşmeye aykırı davrandığını ispatlaması gerekmez.

Ancak tahliye taahhütnamesi, kiraya verene kiracıyı kendi imkânlarıyla zorla çıkarma hakkı vermez. Tahliye işlemleri, kanunda öngörülen usuller çerçevesinde gerçekleştirilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesi ve Yargıtay uygulamaları uyarınca tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için belirli şartların bulunması gerekir.

1. Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmalıdır

Tahliye taahhüdünün yazılı şekilde verilmesi zorunludur. Kiracının sözlü olarak taşınmazı boşaltacağını bildirmesi, TBK m. 352/1 kapsamında geçerli bir tahliye taahhüdü oluşturmaz.

Bununla birlikte tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu değildir. Adi yazılı şekilde hazırlanmış ve kiracı tarafından imzalanmış bir taahhütname de geçerli olabilir.

Ancak noterlikçe düzenlenen veya tarih ve imzası noterlikçe onaylanan belgeler, özellikle icra takibine itiraz edilmesi durumunda ispat bakımından önemli avantajlar sağlayabilir.

2. Tahliye Taahhütnamesi Taşınmazın Tesliminden Sonra Verilmelidir

Tahliye taahhütnamesinin en önemli geçerlilik şartlarından biri, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmesidir.

Kira sözleşmesi kurulurken, taşınmaz henüz kiracıya teslim edilmeden alınan tahliye taahhütnameleri kural olarak geçersizdir.

Bu düzenlemenin amacı, kiracının henüz taşınmazı teslim almadan önce kiraya verenin baskısı altında tahliye taahhüdünde bulunmasını önlemektir.

Örneğin kira sözleşmesi 01.09.2026 tarihinde imzalanmış ve taşınmaz aynı tarihte teslim edilmişse, teslimden önce kira sözleşmesiyle birlikte alınan tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartını karşılamaz.

Kanunda tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden mutlaka 15 gün, 1 ay veya 6 ay sonra düzenlenmesi gerektiğine ilişkin bir süre bulunmamaktadır. Önemli olan taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır.

3. Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır

Tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağı açıkça belirtilmeli veya tereddütsüz biçimde belirlenebilir olmalıdır.

Örneğin "Kiracı, kiralananı 30.09.2027 tarihinde tahliye ederek kiraya verene teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder." şeklindeki bir ifade belirli bir tahliye tarihi içermektedir.

Buna karşılık yalnızca "Kiracı uygun bir zamanda taşınmazı boşaltacaktır." şeklindeki belirsiz ifadeler geçerli bir tahliye taahhüdü bakımından yeterli değildir.

4. Taahhüt Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmelidir

Tahliye taahhütnamesinin kiracı veya bu konuda yetkili temsilcisi tarafından verilmesi gerekir.

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunuyorsa kural olarak kiracıların tamamının tahliye taahhüdüne katılması gerekmektedir.

Kiracının tüzel kişi olması durumunda ise taahhütnamenin şirketi temsil ve ilzama yetkili kişi veya kişiler tarafından imzalanmış olması önem taşır.

Aile konutu niteliğindeki taşınmazlar bakımından Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu'nun 349. maddesi kapsamında eşin hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir? Beyaza İmzanın Hukuki Sonuçları

Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiracının düzenleme tarihi veya tahliye tarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesini imzalaması ve bu alanların sonradan kiraya veren tarafından doldurulmasıdır.

Türk hukukunda beyaza imza kural olarak geçerli kabul edilmektedir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin düzenleme veya tahliye tarihi boş bırakılarak imzalanması ve bu alanların sonradan doldurulması, tek başına belgenin geçersizliği sonucunu doğurmaz.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli, 2017/975 E. ve 2021/1108 K. sayılı kararında, tahliye taahhütnamesindeki düzenleme ve tahliye tarihlerinin sonradan tamamlanmasının belgenin geçersizliğini gerektirmediği, tarihlerin anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğunu ileri süren kiracının ise bu iddiasını ispatlamakla yükümlü olduğu kabul edilmiştir.

Bu doğrultuda, kiracının imzasını taşıyan tahliye taahhütnamesinin boş olarak düzenlenmiş olması, kiraya verenin belgeye dayanarak tahliye talebinde bulunmasına tek başına engel teşkil etmez.

Ancak beyaza imzanın geçerli olması, kiraya verenin belgeyi her koşulda ve sınırsız biçimde doldurabileceği anlamına gelmez.

Kiracı, taahhütnamenin taşınmazın tesliminden önce alındığını, tarihlerin tarafların anlaşmasına aykırı şekilde doldurulduğunu veya belgenin hile, korkutma ya da başka bir hukuka aykırılık sonucunda imzalandığını ileri sürebilir. Bununla birlikte bu iddiaların ispat hukukuna ilişkin kurallar çerçevesinde ortaya konulması gerekir.

Dolayısıyla boş tahliye taahhütnamesi imzalamış olmak, kiracının belgeye karşı hiçbir hukuki savunma ileri süremeyeceği anlamına gelmediği gibi, belgenin boş imzalanmış olması da kendiliğinden geçersizlik sebebi değildir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine rağmen kiracının taşınmazı boşaltmaması hâlinde kiraya verenin başvurabileceği iki temel hukuki yol bulunmaktadır:

  • Tahliye taahhütnamesine dayalı ilamsız icra takibi başlatılması.
  • Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması.

Hangi yolun tercih edileceği; taahhütnamenin niteliğine, kiracının muhtemel itirazlarına ve uyuşmazlığın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi Nasıl Başlatılır? (Örnek No: 14)

Tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi için başvurulabilecek yollardan biri, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 272 ve devamı maddeleri kapsamında ilamsız tahliye takibi başlatılmasıdır.

Bu takip türü, uygulamada "Örnek No: 14 tahliye takibi" olarak bilinmektedir.

Örnek No: 14 Tahliye Emri Nedir?

Örnek No: 14, yazılı tahliye taahhüdüne veya ilgili kanuni koşullarda kira süresinin sona ermesine dayanılarak başlatılan ilamsız tahliye takibinde kiracıya gönderilen tahliye emridir.

Kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihin gelmesine rağmen taşınmazın boşaltılmaması üzerine icra dairesine başvurarak tahliye talepli takip başlatabilir.

İcra dairesi tarafından kiracıya Örnek No: 14 tahliye emri gönderilir.

İİK m. 272 uyarınca tahliye emrinde kiracıya taşınmazı 15 gün içerisinde tahliye etmesi ve itirazı varsa 7 gün içerisinde icra dairesine bildirmesi gerektiği ihtar edilir.

Önemli: Örnek No: 14 tahliye takibi ile kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan Örnek No: 13 tahliye takibi birbirinden farklıdır. Örnek No: 13 kira bedelinin ödenmemesine, Örnek No: 14 ise yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye taleplerinde kullanılır.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi Hangi İcra Dairesinde Başlatılır?

Tahliye taahhütnamesine dayalı ilamsız icra takiplerinde yetki, İcra ve İflas Kanunu'nun 50. maddesi ve ilgili genel yetki kuralları çerçevesinde belirlenir.

Kural olarak borçlu kiracının yerleşim yerindeki icra dairesi yetkilidir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda sözleşmenin ifa yeri gibi diğer yetki esasları da somut olayın özelliklerine göre gündeme gelebilir.

Bu nedenle icra takibi başlatılmadan önce yetkili icra dairesinin belirlenmesi önemlidir.

Örnek No: 14 Tahliye Takibinde Süreç Nasıl İşler?

  • Kiracı, taahhütnamede belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmaz.
  • Kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra takibi başlatır.
  • İcra dairesi kiracıya Örnek No: 14 tahliye emri gönderir.
  • Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edebilir.
  • Süresinde itiraz edilirse icra takibi durur.
  • İtiraz edilmez ve 15 günlük tahliye süresine rağmen taşınmaz boşaltılmazsa kanuni şartlar çerçevesinde zorla tahliye işlemlerine geçilebilir.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Nasıl Yapılır?

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi başlatılan kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrine karşı itiraz hakkına sahiptir.

İİK m. 274 uyarınca itiraz süresi, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gündür.

Kiracı, itirazını icra dairesine dilekçeyle veya kanunun öngördüğü usulde sözlü olarak bildirebilir. Süresi içerisinde yapılan itiraz, tahliye takibini durdurur.

Kiracı, somut olayın özelliklerine göre taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığını, taahhütnamenin geçersiz olduğunu, kira ilişkisinin uzatıldığını veya tahliye yükümlülüğünün bulunmadığını ileri sürebilir.

Özellikle tahliye taahhütnamesindeki imzanın kiracıya ait olmadığı iddia ediliyorsa imzaya yönelik itirazın açıkça belirtilmesi gerekir.

İmzaya itiraz ile taahhütnamenin düzenlenme tarihine veya hukuki geçerliliğine yönelik itirazlar aynı nitelikte değildir. Bu ayrım, kiraya verenin başvurabileceği mahkemeyi ve yargılama usulünü etkileyebilir.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edilirse İcra Hukuk Mahkemesine mi, Sulh Hukuk Mahkemesine mi Başvurulmalıdır?

Kiracının Örnek No: 14 tahliye emrine süresi içerisinde itiraz etmesi hâlinde icra takibi durur. Kiraya verenin takibe devam edebilmesi için itirazın niteliğine göre mahkemeye başvurması gerekir.

Kiraya verenin başvurabileceği iki temel yol bulunmaktadır:

  • İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebi.
  • Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası.

Hangi yolun tercih edilmesi gerektiği; tahliye taahhütnamesinin noter onaylı olup olmadığına, kiracının imzaya veya tarihe itiraz edip etmediğine, uyuşmazlığın kapsamına ve delillerin niteliğine göre belirlenir.

İcra Hukuk Mahkemesine Başvurmak Hangi Durumlarda Daha Uygundur?

İİK m. 275 uyarınca kiraya veren, tahliye emrine yapılan itirazın kaldırılmasını ve taşınmazın tahliyesini İcra Hukuk Mahkemesinden talep edebilir.

Ancak icra hukuk mahkemelerinin inceleme yetkisi sınırlıdır. Bu nedenle kapsamlı delil incelemesi gerektiren uyuşmazlıklar her zaman itirazın kaldırılması yoluyla çözülemez.

Özellikle şu durumlarda İcra Hukuk Mahkemesine başvurulması daha elverişli olabilir:

  • Tahliye taahhütnamesinin noterlikçe resen düzenlenmiş olması.
  • Taahhütnamenin tarih ve imzasının noterlikçe onaylanmış olması.
  • Adi yazılı taahhütnamedeki imza ve tarihin kiracı tarafından usulüne uygun biçimde inkâr edilmemiş olması.
  • Kiracının kira ilişkisinin uzatıldığı veya yenilendiği yönündeki savunmasını İİK m. 275 kapsamında yeterli nitelikte bir belgeyle ispatlayamaması.

Bu durumlarda uyuşmazlık, icra hukuk mahkemesinin sınırlı inceleme yetkisi içerisinde çözülebiliyorsa itirazın kaldırılması ve tahliye talebi daha kısa sürede sonuç alınmasını sağlayabilir.

Ancak noter onaylı bir tahliye taahhütnamesinin bulunması, her türlü geçersizlik iddiasının kendiliğinden bertaraf edileceği anlamına gelmez.

Sulh Hukuk Mahkemesine Başvurmak Hangi Durumlarda Daha Uygundur?

Kiracının itirazının kapsamlı bir yargılama ve delil incelemesi gerektirdiği durumlarda Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması daha uygun olabilir.

Bu davanın hukuki dayanakları arasında İİK m. 67, TBK m. 352/1 ve HMK m. 4/1-a bulunmaktadır.

Özellikle şu durumlarda Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulması değerlendirilmelidir:

  • Adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzanın kiracı tarafından açıkça inkâr edilmesi.
  • Noterlikçe düzenlenmemiş veya onaylanmamış taahhütnamedeki düzenleme ya da tahliye tarihine itiraz edilmesi.
  • Belgenin sonradan doldurulduğu veya anlaşmaya aykırı düzenlendiği iddialarının kapsamlı delil incelemesi gerektirmesi.
  • Taahhütnamenin geçerliliğinin bilirkişi incelemesi veya genel yargılama usulleriyle değerlendirilmesinin gerekli olması.

Örneğin kiracı, adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürerek icra takibine itiraz etmişse, kiraya verenin icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması talebiyle sonuç alması mümkün olmayabilir.

Bu durumda imzanın aidiyetinin incelenebilmesi ve uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözülebilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması daha uygun bir yol olabilir.

Tahliye Taahhütnamesindeki Tarihe İtiraz Edilirse Hangi Mahkemeye Gidilir?

Tahliye taahhütnamesindeki imzanın kabul edilmesine rağmen düzenleme veya tahliye tarihinin inkâr edilmesi, uygulamada özellikle önem taşımaktadır.

Noterlikçe düzenlenmemiş veya tarih ve imzası onaylanmamış tahliye taahhütnamelerinde, kiracının taahhüt tarihini usulüne uygun şekilde inkâr etmesi hâlinde uyuşmazlığın icra hukuk mahkemesinin sınırlı inceleme yetkisi kapsamında çözülememesi söz konusu olabilir.

Ancak kiracının imzasını kabul ettiği belgenin boş olarak imzalandığını ileri sürmesi, tek başına taahhütnamenin geçersiz olduğu anlamına gelmez. Beyaza imzanın geçerliliği ve belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasının ispatı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli, 2017/975 E. ve 2021/1108 K. sayılı kararında ayrıca değerlendirilmiştir.

Bu nedenle kiracının "İmza bana ait ancak tarihler sonradan dolduruldu." şeklindeki savunması ile "Bu belgedeki imza bana ait değildir." şeklindeki itirazı aynı hukuki nitelikte değildir.

İcra Hukuk Mahkemesi mi, Sulh Hukuk Mahkemesi mi Daha Hızlı Sonuçlanır?

İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması, genel olarak sınırlı incelemeye dayanan bir başvuru olduğundan, şartları mevcutsa Sulh Hukuk Mahkemesindeki genel yargılamaya kıyasla daha kısa sürede sonuçlanabilir.

Buna karşılık Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davasında delillerin toplanması, imza incelemesi yapılması ve tarafların iddia ve savunmalarının kapsamlı şekilde değerlendirilmesi gerekebilir.

Ancak bu durum, icra hukuk mahkemesinin her dosyada daha avantajlı olduğu anlamına gelmez.

Doğru hukuki yolun seçilmesinde yalnızca yargılamanın tahmini süresi değil, taahhütnamenin ispat gücü, itirazın içeriği ve mahkemenin inceleme yetkisi birlikte değerlendirilmelidir.

İtirazın Kaldırılması ve İtirazın İptali Davalarında Süreler Nelerdir?

İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması talebi bakımından İİK m. 275'in atıf yaptığı takip hukuku hükümleri çerçevesinde altı aylık başvuru süresi önem taşımaktadır.

Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak itirazın iptali davasında ise İİK m. 67 uyarınca itirazın tebliğinden itibaren bir yıllık dava açma süresi bulunmaktadır.

Bunun yanında tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan ilk icra takibinin TBK m. 352/1'deki bir aylık süre içerisinde yapılmış olması gerekir.

Dava şartı arabuluculuğun söz konusu olduğu hâllerde ise arabuluculuk başvurusunun kanuni sürelere etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiraya veren, icra takibi başlatmak yerine doğrudan tahliye davası açmayı da tercih edebilir.

Bu durumda davanın dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesidir.

Tahliye davasında mahkeme; kira sözleşmesini, taşınmazın teslim tarihini, tahliye taahhütnamesini, tarafların iddia ve savunmalarını ve diğer delilleri değerlendirir.

Taahhütnamenin geçerli olduğu, tahliye tarihinin geldiği ve kanuni başvuru şartlarının gerçekleştiği sonucuna ulaşılması hâlinde kiralananın tahliyesine karar verilebilir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Davalarda Görevli Mahkeme Hangisidir?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4/1-a maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Bu kapsamda tahliye taahhütnamesine dayalı doğrudan tahliye davası ve genel mahkemede açılması gereken itirazın iptali ve tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Buna karşılık İİK m. 275 kapsamında açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesidir.

Tahliye Davasında Yetkili Mahkeme Neresidir?

Tahliye davalarında yetki, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 6 ve 10. maddeleri başta olmak üzere ilgili yetki kuralları çerçevesinde belirlenir.

Kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Ayrıca sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda sözleşmenin ifa yeri mahkemesinin yetkisi de gündeme gelebilir.

İcra takibine yönelik itirazın kaldırılması taleplerinde ise takip dosyasının bulunduğu icra dairesi ve ilgili icra mahkemesinin yetkisi ayrıca önem taşır.

Tahliye Taahhütnamesinde Bir Aylık Süre Ne Zaman Başlar?

Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesi uyarınca kiraya veren, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır.

Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Örneğin kiracı, taşınmazı 30.09.2026 tarihinde boşaltacağını taahhüt etmişse kiraya verenin bu tarihten itibaren kanuni bir aylık süre içerisinde tahliye hakkını kullanması gerekir.

Bir aylık süre, tahliye taahhütnamesinin imzalandığı tarihten değil, belgede belirtilen tahliye tarihinden itibaren işlemeye başlar.

Bu sürenin geçirilmesi, ilgili tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye talebinde bulunulması bakımından hak kaybına neden olabilir.

Tahliye Taahhütnamesinde Bir Aylık Süre TBK m. 353 Uyarınca Uzatılabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi, dava açma süresi bakımından önemli bir istisna öngörmektedir.

Buna göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen süre içerisinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.02.2018 tarihli, 2017/8734 E. ve 2018/1505 K. sayılı kararında, TBK m. 353'ün tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davalarında da uygulanacağı kabul edilmiştir.

Dolayısıyla kiraya veren, gerekli şartları taşıyan yazılı bildirimi süresinde yapmışsa bir aylık dava açma süresi geçtikten sonra da uzayan süre içerisinde tahliye davası açabilir.

Ancak TBK m. 353'teki düzenleme, icra takibi başlatma süresini değil, dava açma süresini uzatmaktadır. Bu nedenle tahliye taahhütnamesine dayanılarak ilamsız icra takibi başlatılacaksa TBK m. 352/1'deki bir aylık süreye uyulmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesinde Arabuluculuk Zorunlu mu?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline gelmiştir.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak dava şartı arabuluculuk uygulanır.

Ancak kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur.

Bu nedenle tahliye taahhütnamesine dayalı Örnek No: 14 icra takibi başlatılması için önceden arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Buna karşılık doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması hâlinde kural olarak dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

İcra takibine yapılan itiraz üzerine genel mahkemede açılacak itirazın iptali ve tahliye davasında da arabuluculuk hükümleri ayrıca dikkate alınmalıdır.

Arabuluculuk sürecinin başvuru sürelerine etkisi bakımından 6325 sayılı Kanun'un 18/A maddesindeki sürelerin durmasına ilişkin düzenlemeler önem taşımaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?

Tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan işlemlerin ne kadar süreceği, kiracının itiraz edip etmemesine ve seçilen hukuki yola göre değişiklik gösterir.

Kiracının Örnek No: 14 tahliye emrine itiraz etmemesi durumunda, 15 günlük tahliye süresinin dolmasının ardından icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemlerine geçilebilir.

Ancak kiracının itiraz etmesi hâlinde takip duracağından itirazın kaldırılması veya iptali gibi yargısal süreçlerin tamamlanması gerekebilir.

Bu aşamada mahkemelerin iş yoğunluğu, tebligat işlemleri, delil incelemesi ve kanun yolu başvuruları tahliye süresini etkileyebilir.

Dolayısıyla geçerli tahliye taahhütnamesi bulunan her uyuşmazlıkta kiracının kesin olarak 15 gün içerisinde tahliye edileceğini söylemek mümkün değildir.

Tahliye Taahhütnamesi Hangi Durumlarda Geçersiz Olabilir?

Tahliye taahhütnamesinin varlığı, her durumda tahliye talebinin kabul edileceği anlamına gelmez.

Özellikle aşağıdaki durumlarda belgenin geçerliliği tartışma konusu olabilir:

  • Tahliye taahhütnamesinin taşınmazın tesliminden önce alınmış olması.
  • Tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olmaması.
  • Taahhütnamenin kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmemesi.
  • Belgedeki imzanın sahte olması.
  • Taahhütnamenin irade sakatlığı nedeniyle geçersiz veya iptal edilebilir olması.
  • Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda gerekli katılımın sağlanmamış olması.
  • Aile konutuna ilişkin özel hükümlerin ihlal edilmiş olması.

Bunun yanında geçerli bir taahhütnameye dayanılmasına rağmen kanuni başvuru sürelerinin kaçırılması da tahliye talebinin reddedilmesine neden olabilir.

Önemli: Taahhütnamenin boş imzalanmış olması, tek başına geçersizlik sebebi değildir. Beyaza imzaya ilişkin Yargıtay uygulaması ile belgenin teslimden önce alındığı veya anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasının ispatı birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesi Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Tahliye taahhütnamesi hazırlanırken yalnızca internetten temin edilen standart bir belgenin doldurulması yeterli görülmemelidir.

Belgede kiracının ve kiraya verenin kimlik bilgileri, kiralananın açık adresi, düzenleme tarihi, tahliye tarihi ve gerekli imzalar açıkça yer almalıdır.

Taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve bu durumun gerektiğinde ispatlanabilir olması önem taşımaktadır.

Birden fazla kiracı, şirket kiracısı, aile konutu veya temsilci aracılığıyla işlem yapılması gibi durumlarda ise belgenin ilgili hukuki şartlara uygun şekilde hazırlanması gerekir.

Hatalı düzenlenen bir tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin tahliye talebinin reddedilmesine veya gereksiz yargılama giderleriyle karşılaşmasına neden olabilir.

Sonuç: Tahliye Taahhütnamesi, İcra Takibi ve Tahliye Davasında Hukuki Sürelerin Önemi

Tahliye taahhütnamesi, kiraya verene belirli koşullarda taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı tanıyan önemli bir hukuki belgedir.

Ancak tahliye taahhütnamesinin bulunması, kiracının hiçbir hukuki korumaya sahip olmadığı veya kiraya verenin taşınmazı istediği zaman tahliye ettirebileceği anlamına gelmez.

Taahhütnamenin düzenlenme tarihi, kiralananın teslim tarihi, tahliye tarihi, imzaların geçerliliği, icra takibinin türü ve kanuni başvuru süreleri uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Kiraya veren açısından doğru takip veya dava yolunun seçilmesi, kiracı açısından ise tahliye emrine süresinde ve hukuki dayanaklarıyla itiraz edilmesi önem taşımaktadır.

Özellikle Örnek No: 14 tahliye takibi, 7 günlük itiraz süresi, 15 günlük tahliye süresi, bir aylık başvuru süresi ve itirazın kaldırılması veya iptali davaları bakımından yapılacak usul hataları ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Merve Katırcı Hukuk ve Danışmanlık olarak İzmir'de kira hukuku kapsamında tahliye taahhütnamelerinin hazırlanması ve incelenmesi, tahliye taahhütnamesine dayalı icra takipleri, itirazın kaldırılması ve iptali davaları, tahliye davaları ve kiracı-kiraya veren uyuşmazlıklarına ilişkin hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup her uyuşmazlığın kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir.